すでに機械式駐車装置を運用しているマンションに向けて、保守点検を任せる業者の選び方を整理します。保守点検は、管理会社から提案された1社をそのまま継続しているケースが大半です。比較したくても、何を基準に見ればよいのか分からないという声をよく聞きます。
判断材料がないまま契約を続けると、費用が適正か確認できないだけではありません。装置が古くなったとき、保守を断られて初めて選択肢の少なさに気づくことになります。
なお保守点検は法定点検ではありませんが、国土交通省は駐車場法第15条第2項に基づく「機械式駐車設備の適切な維持管理に関する指針」で、管理者が必要な知識と技術力を持つ事業者を選定するよう定めています。業者選びは管理者の役割にあたります。
機械式駐車装置のメンテナンス業者は大きく2種類に分かれる
機械式駐車装置の保守点検を手がける事業者は、次の2つに分類できます。
- メーカー系業者：装置を製造したメーカー、またはその系列会社
- 独立系業者：メーカーに属さず、複数メーカーの装置を扱う専門会社
どちらが優れているという話ではありません。装置の設置年、メーカーの状況、重視する条件によって、適した選択肢が変わります。
メーカー系業者のメリットとデメリット
メーカー系業者は、自社が製造した装置を保守します。設計情報と部品を自前で持っている点が最大の特徴です。
メーカー系業者のメリット
- 装置の仕様と設計情報を把握しているため、原因の特定が早い
- 純正部品を確実に調達できる
- 社内での情報共有が早く、同型機のトラブル事例が蓄積されている
メーカー系業者のデメリット
- 製造原価や間接費、開発費等が上乗せされるため、費用が高くなる傾向がある
- 自社製以外の装置には対応できない
- 製造を終了した装置は、保守の継続を断られる場合がある
注意したいのが最後の項目です。機械式駐車装置の製造から撤退したメーカーは少なくありません。設置から20年を超えた装置では、メーカー側が保守を終了し、対応先を失うケースが起きています。
独立系業者のメリットとデメリット
独立系業者とは、メーカーに属さず、複数メーカーの装置を扱う事業者を指します。
独立系業者のメリット
- 製造にかかる費用を負担しないため、メーカー系より費用を抑えられる傾向がある
- メーカーを問わず対応できるため、複数の装置を一括で任せられる
- 製造を終了した装置でも、部品を製作して対応できる場合がある
独立系業者のデメリット
- 事業者によって技術力にばらつきがある
- 純正部品の取り寄せに時間がかかる場合がある
- メーカー保証の対象から外れる装置がある
独立系を検討する際は、デメリットをそのまま受け入れる必要はありません。技術力のばらつきは、後述する確認項目で見極められます。
どちらを選ぶかは装置の状況で判断する
適した事業者は、装置の状況によって次のように分かれます。
- 保証期間内の装置：メーカー系が無難
- 複数メーカーの装置が敷地内に混在している場合：独立系のほうが管理しやすい
- 装置の入替検討時期になった場合：独立系が現実的な選択肢
- 費用を抑えたいが、対応品質は落としたくない場合：独立系を複数社比較する
装置の状況が変われば、適した事業者も変わります。10年前に決めた契約先が、現在も最適とは限りません。
保守契約の種類によって見積金額の前提が変わる
複数社から見積もりを取り寄せると、金額の差に驚くことがあります。差の多くは、事業者の違いではなく契約形態の違いによるものです。
- POG契約：点検と消耗品までを月額に含め、部品交換や修繕は都度請求する
- フルメンテナンス契約：将来の部品交換や修繕の費用まで月額に含める
フルメンテナンス契約の月額は、POG契約の約3倍が目安です。契約形態が違う見積もりを金額だけで比べると、判断を誤ります。
点検回数も金額を左右します。点検回数は装置の方式によって年4回から年12回まで開きがあり、毎月の点検が必要な方式では1回につき約20,000円として年間約240,000円かかります。年4回で足りる方式なら年間約80,000円です。
見積もりを依頼する際は、点検回数と契約形態を指定したうえで各社に提示してもらってください。前提をそろえなければ、比較になりません。
機械式駐車装置のメンテナンス業者からの見積書で確認すべき項目
見積金額が妥当かどうかは、内訳を見なければ判断できません。見積書に次の項目が明記されているかを確認してください。
- 年間の点検回数
- 1回あたりの点検項目
- 契約形態と、別料金になる作業の範囲
- 点検報告書の提出時期と形式
- 故障発生時の受付体制と、現場到着までの目安時間
- 部品交換が必要になった場合の単価の考え方
- 契約期間と、解約時の取り扱い
記載が曖昧な項目があれば、書面での回答を求めましょう。口頭の説明だけで契約を進めると、後から「別途費用」として請求される範囲が広がります。
国の指針が示すメンテナンス業者選びの5つの基準
国土交通省の指針は、保守点検事業者を選ぶ際に確認すべき事項を示しています。複数社を比べるときのチェック項目として、そのまま使える内容です。
- 企業概要：経営状態を客観的に確認できる資料、安全衛生体制、協力会社の教育体制
- 品質関係：ISO9001の認証取得状況、品質保証体制、協力会社の評価方法
- 事業概要：同型または類似の機械式駐車設備における保守・点検の実績、有資格者数
- 拠点概要：標準保守点検項目への適合、作業報告書の提出時期、部品調達の確保、緊急対応体制
- 技術力：保守点検従事者の経験年数別の人員配置
独立系を比較する場合、特に重要なのが「有資格者数」と「部品調達の確保」です。この2つを確認すれば、技術力のばらつきはほぼ判別できます。
有資格者数は、施工管理技士などの国家資格に加え、機械式立体駐車場装置の操作に関する特別教育を修了した作業者が在籍しているかを確認してください。部品調達は、製造終了品への対応可否を直接質問すれば判断できます。
あわせてコールセンターを有しているか、賠償責任保険の加入状況等も確認しておきましょう。装置の事故は車両損害につながるため、補償額の記載がない事業者は避けたほうが安全です。
機械式駐車装置のメンテナンス業者を切り替えるときに準備するもの
契約先を変更する場合は、次の資料を用意しておくと引き継ぎがスムーズに進みます。
- 過去の点検報告書
- 修繕履歴と、交換した部品の記録
- 装置の型式、メーカー名、設置年が分かる資料
- 現在の契約書と、月額費用の内訳
これらがそろっていれば、新しい事業者が装置の状態を正確に把握できます。資料が見当たらない場合は、現在の契約先または管理会社に写しの発行を依頼してください。
フルメンテナンス契約から切り替える場合は、既払い分が返金されない点に注意が必要です。契約更新のタイミングに合わせて検討しましょう。
機械式駐車装置の種類
保守点検の内容も費用も、装置の方式によって変わります。業者を比較する前に、管理している装置がどの方式にあたるかを確認してください。
地上二段式・ピット式
地上二段式は、上下2段に車を収納するタイプです。小規模なマンションや限られた台数の駐車スペースを効率化したいときによく導入されます。
ピット式は、地下（ピット）を掘り下げて下段部分を収容する方式です。外見上は地上部分しか見えないため、景観を損ねにくいというメリットがあります。
しかし、地下を掘るための工事費用や構造上の制限を考慮する必要があります。
昇降横行式（パズル式）
「パズル式」とも呼ばれるこの方式は、車両を縦や横に移動させて空きスペースに収納するシステムです。
立体的に駐車スペースを増やせるため、限られた敷地内で多くの台数を収容できます。一方で、構造や機械が複雑になる分、メンテナンスも重要になります。
エレベーター方式・垂直循環方式
エレベーター方式は、エレベーターのカゴに車を乗せて複数階へ移動させるタイプです。上階へ行くほど眺望が良くなるなどメリットはありますが、停電時の対策やメンテナンスが欠かせません。
一方、垂直循環方式は、車を上下に回転させるようにして収納します。スピーディな入出庫が可能ですが、初期コストが高く、機器の故障リスクも高まります。
マンションに機械式駐車装置を導入するメリット
現在の装置がどの利点を前提に設置されたのかを押さえておくと、更新や平面化を検討する段階で判断材料になります。
敷地効率の向上
機械式駐車装置最大のメリットは、同じ敷地面積でより多くの車両を停められる点です。都市部など土地が高額な地域では、土地の有効活用が必須となります。
平面駐車場よりも多くの台数が駐車できるため、マンション購入者や入居者の満足度向上にもつながります。
防犯性の高さ
機械式駐車装置では、車両がラックや機械内部に収納されるため、外から車両が見えにくく、盗難被害や車上荒らしが起こりにくいという防犯面のメリットがあります。
また、機械を操作しなければ車を取り出せない仕組みが一般的であるため、不審者の侵入や不正利用を抑制できる点も評価されています。
車両の保護
屋外の平面駐車場と比べて雨風の影響を受けにくく、紫外線による塗装の劣化を防ぐこともできます。
車両が密閉された状態で保管される場合には、車両の汚れや傷のリスクが低くなるため、愛車を大切にする入居者にも喜ばれます。
マンションに機械式駐車装置を導入するデメリット
以下は導入時の検討事項ですが、運用中に利用者から出る不満の原因とも重なります。
入出庫に時間がかかる
機械式駐車装置は、車を昇降や横移動させてスペースに収納するため、平面駐車場よりも入出庫の手間と時間がかかりがちです。
特にラッシュ時や大量の車両が同時に出入りする時間帯には、待ち時間が発生してしまうことがあります。
車両サイズ・重量の制限
機械式駐車装置には、収容可能な車両サイズや重量に制限があります。大型SUVや重量のある電気自動車などは利用できないケースもあるため、駐車場を導入する際は、将来的な車両の多様化を見越して設計・選定する必要があります。
維持・メンテナンス費用
定期点検や修理、部品交換など、機械式駐車装置はメンテナンスに費用がかかります。
導入後の維持費を管理組合がどのように負担するか、事前にルールを決めておかなければ、のちのちトラブルの原因になりかねません。
機械式駐車装置メンテナンス業者とのよくあるトラブルと対策
保守業者を比較する際は、ここで挙げるトラブルにどこまで対応できるかを確認してください。
サイズオーバー車両の入庫
マンションの住人や来客が所有する車が、知らずにサイズオーバーだったというケースは珍しくありません。
対応策としては、事前に駐車可能な車両サイズを明示し、マンション購入時や契約時に周知しておくことが重要です。車両制限を超過している場合は、別途平面駐車場を確保するなどの対策も考えられます。
入出庫時の人身事故
機械式駐車装置では、入出庫時に機械が動くため、人身事故が発生する可能性も否定できません。安全センサーの設置や、警報音の設定など、安全対策を徹底する必要があります。
駐車場利用者には操作方法を十分に周知し、立ち入り禁止エリアを明確にすることが大切です。
停電や機械故障時の対応
停電や機械の故障が発生した際、車が取り出せなくなる、または出庫途中で止まってしまうといったトラブルが起きる可能性があります。
非常用電源を備える、保守業者との連絡体制を確立しておくなど、緊急時のマニュアルを作成しておくことが不可欠です。
機械式駐車装置のメンテナンスの重要性
ここでは、業者選びの前提となる点検の考え方と費用の内訳を整理します。
定期点検の必要性
安全かつスムーズに運用するためには、定期的な点検が欠かせません。
部品の劣化や異音の放置は、重大な故障や事故につながる可能性があります。法定点検やメーカー推奨の点検スケジュールを守り、常に設備を安全な状態に保ちましょう。
メンテナンス費用の内訳
機械式駐車装置のメンテナンス費用には、主に以下のような項目があります。
- 定期点検費用
- 消耗品の交換費用（ワイヤー・チェーン・センサーなど）
- 緊急対応費用（突発的な故障時の修理費用）
- 更新費用（設備老朽化に伴うパーツ交換や大規模修繕）
マンションの場合、管理組合の修繕積立金や管理費など、負担がどのように配分されるかも重要な課題です。
老朽化した設備の更新・撤去
長期間使用した機械式駐車装置は、老朽化が進みメンテナンス費用がかさむこともあります。修繕費用と新設費用を比較し、更新や撤去を検討しなければならないケースもあるでしょう。老朽化した設備を放置すると、事故リスクが高まるだけでなく、資産価値の低下を招く恐れもあります。
機械式駐車装置のメンテナンス業者に関するよくある質問
メーカー系以外に依頼すると保証が切れますか
保証期間内の装置では、メーカー保証の対象外となる場合があります。保証期間を過ぎた装置であれば、独立系に依頼しても問題はありません。契約前に保証の残存期間を確認してください。
管理会社を通さず、直接契約できますか
管理組合が事業者と直接契約を結ぶことは可能です。管理会社経由の場合、仲介にともなう費用が上乗せされているケースもあります。
製造が終了した装置でも保守を続けられますか
部品を製作できる事業者であれば、保守の継続が可能です。自社で製作・加工に対応しているかを確認してください。メーカーが保守を終了した装置ほど、この体制の有無が対応可否を分けます。
見積もりは何社から取ればよいですか
2社では判断基準が定まりません。3社程度から取り寄せ、点検回数と契約形態をそろえて比較するのが現実的です。
独立系は技術力にばらつきがあると聞きました
独立系業者の技術力は、該当機種に精通している業者か、有資格者の在籍状況、対応可能なメーカーの範囲、部品調達の体制、賠償責任保険の加入状況を確認すれば判別できます。この5点に明確な回答がある事業者を選んでください。
まとめ
マンションにおける機械式駐車装置は、敷地を有効活用でき、防犯面や車両保護など多くのメリットがあります。
マンションの管理組合やオーナーは、導入時のコストだけでなく、長期的な維持・管理費用、住民への周知や将来的な設備更新などを総合的に考慮する必要があります。
機械式駐車装置を安全・快適に活用するためには、適切な設計と運用、定期的な点検や設備更新計画が重要となります。
保守点検を任せる業者を選ぶ際は、メーカー系と独立系のどちらが優れているかではなく、装置の設置年とメーカーの状況から判断してください。比較を進めるときの手順は次のとおりです。
- 装置の型式、メーカー、設置年を確認する
- 点検回数と契約形態を指定し、3社程度に見積もりを依頼する
- 該当機種に精通している業者か、有資格者数、部品調達の体制、緊急対応の時間、
賠償責任保険の内容を比較する
- 金額は月額ではなく、修繕費を含めた年間総額で判断する
現在の契約を続けるかどうかも、比較して初めて判断できます。まずは相見積もりを取り、判断材料をそろえてください。
機械式駐車装置のメンテナンスなら株式会社アイ・エー・エス
株式会社アイ・エー・エスは、モーター制御機器、機械設備のエキスパートとして、機械式駐車装置の各種点検、工事、部品の製造・販売などを行っております。
当社はメーカーに属さない独立系の事業者として、次の体制を整えています。
- あらゆるメーカーの機械式駐車装置に対応
- 一級建築士、建築設備士、各種施工管理技士など国家資格14種を保有
- 機械式立体駐車場装置の操作をはじめ、特別教育19種を修了した作業者が在籍
- 部品の製作・加工を自社で手がけ、製造終了品にも対応
- 賠償責任保険に加入（対人・対物3億円）
- 24時間365日の対応体制
定期点検では重要なチェックポイントを中心に細部まで確認し、点検内容は写真つきの報告書にまとめてご報告します。
初めての方にも分かりやすくご案内しますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
相見積もりの1社としてのご依頼も歓迎いたします。現在の契約内容が装置に見合っているかの確認だけでも構いません。
